美国(加州湾区)买房初体验

之所以要在题目上加个括号写“加州湾区”,是因为美国那么大,各个州买房情况真的很不一样,从价钱到注意事项,都是“各有特色”。在中部买个带农场的房子也许在湾区或者纽约只能买个厕所了。还有,湾区要防震,其他地方要防台风······所以小女子我也不敢大话说分享啥美国买房经验了。就在湾区有经验,所以我的只适用于加州湾区。

美国加州湾区买房

湾区基本上包括三藩和硅谷的海湾这一代地方。虽然地方不大,不过也算是西部的重要地方了,硅谷的各种电脑公司自不用说,三藩的华人街算是美国最大的。加上气候算是美国最好的,所以华人也是超级多。

讲到华人,大家就知道中国人都爱买房子,尽管在美国养房子并不便宜,但湾区的房价依旧很高,真的是华人多的城市价钱就高的吓人。华人都爱选学区好的地方,因为我们不仅爱买房,还特重视孩子的教育。

简单来讲,买房流程就是先到银行贷款那边根据你的收入和其他状况,贷款员给你估算你可以贷款多少(全款现金买的就可以忽略这一步了)并给你一封Pre-approval Letter——找个靠谱的地产经纪——跟地产经纪商定或决定在哪几个区选房子——网络+实地看房——看中房子后提交Offer(这时就要用到那个Pre-approval Letter了)——中标后就是进行房屋检测——各种细节没问题后就是正式办贷款签字那钥匙了。

下面就一步一步介绍各个步骤:

一般在办理贷款时,大家也都会比较各个银行和贷款机构,找到利率最合适的。你个人的收入和信用分数也会影响贷款的利率。所以大家都是找好几家给你出评估的Pre-approval Letter。在去咨询贷款时,一般需要你近几年报税表(一般2-3年),银行的Statement,你的社会安全号。他们会根据这些资料,算出贷款30年,每个月你可以还多少而得出你一共可以贷款的金额。

利率也有选择固定的还是浮动型的,一般大家都会选择固定利率。因为浮动型的很有可能几年后你的贷款利率会变得非常高。不过也有人选择7年浮动利率,等到7年的时候卖掉房子,这也不失为一个办法。

美国加州湾区买房

2. 在美国买房子,都是要通过地产经纪的。基本没有买家和卖家私下交易的。因为这边法律很健全,所以买的过程中有超多文件要签,来出价时都有规范的文件要上交。所以其实买家卖家私下交易反倒让大家失去了这样的保障。

现在大家肯定最关心的就是地产经纪的费用了。作为买家倒是完全不用担心这点,因为买卖双方的房屋经纪都是在最后成交后,从成交价中找卖方来收取佣金的。也就是说,买家不需要再付房屋经纪任何费用,他还有开车带着你到处去看房,跟卖家讨价还价。

不过,这里大家也要特别注意的是,因为房屋经纪自己的佣金是和最后的成交价挂钩的。所以他们本质上还是希望成交价能够高些的。那你如果找到一个不实在的经纪的话,他也许就没法帮你在后面的出价过程中,预估一个合理的价格。

3. 房屋经纪找好后,就是确定大概地点和看房子了。地点一般有孩子的都想选好学区的城市(不过我个人觉得没必要,即使学区好,教学水平还是比不上私立学校,学区房又贵那么多,还不如用那个钱送孩子去私立学校。这样孩子的同学家庭教育水平也比公立高很多)。

主要大家会接触到的美国房子基本分为以下几种:

Apartment or Condo(公寓):一般是指楼房或者开发商开发的有小区的别墅。这种房子一般都是买到后每个月还要交管理费。费用主要用来小区绿化环境的维护,以及房子外墙的维护。好处就是,自己省了很多事,不用花太多心思去弄花园什么的。房子一般也都坐落在各种购物地方很全的地点。坏处就是,虽然房子买下来了,除了还贷款每月还要交数目不少的管理费。而且一般这种房子降价时降的很快,涨价却涨的慢。所以要投资的人不建议买这种。

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Single Family House(独栋):这个也就是大家所知道的别墅了。因为美国到处都是这种房子,所以不一定叫别墅就是多高大上,贵的吓死人的哦。

这种房子一般都是带前后院,有一层或者两层。几乎很少有3层的,除非是那种依山而建的房子。(点击这里知道美国独栋选一层好还是多层好?)加州因为是地震带,所以所有房子都是木质结构。故在买房子时特别要注意有没有白蚁。而且我发现加州房子都非常老。1940年的都已经算是年轻的了。湾区很新的房子一般都是开发商开发,要收管理费的那种。现在人群比较集中的城市空地几乎没有,所以很少有买地自己盖的。更多美国房屋类型可点击:美国房子类型有哪些

另外刚刚讲到学区房会贵很多。另外就是View好的房子也会贵很多。一般是指山上或者海边的房子。这种房子因为能看到很好的景色,加之在这些地方的房子面积也都很大,所以都是豪宅比较多。

那我们在选的时候可以从哪里得到房源信息呢?一个是你找的房屋经纪,他会根据你想要的地点和价位给你很多房源的信息。另外一个就是你自己从网上也可以看到很多在出售中的房子。一般大家经常用到的网站是Zillow和Redfin。我个人认为Zillow房源和房子价钱,出售状态更新的比较慢。不过,他上面的房屋建议售价这类信息还是可以给我们出价时提供参考的。

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我用的很顺手的是Redfin免费注册后,可以在网站上设定自己想要的房子地区、房间数、价位等这些具体要求。设定好后,他会及时发邮件给你。 我买房过程中发现Redfin房源更新的也很快,一般房子一上市,这个网站就马上更新了。如果符合你的要求,你也可以马上收到通知邮件。

网站上对于房子的各种信息介绍的也非常全面,我很喜欢他会标出这个房子上市多久和现在售价相当于多少钱一Sq. Ft. 这些可以帮助我在出价竞标时有很大的参考作用。

虽然这篇文章是讲租房的信息来源集合,但是几乎所有的租房网站App同时也做买卖房屋的信息提供,所以推荐大家阅读:美国租(买)房必备的网站

这个关于这个房子的历史成交记录和售价对我买房子出价也非常有帮助。因为在看房子的过程中,通过这个可以看到这个房子是不是被买手买来重新装修又高价卖出的。因为如果上一次成交时间至少几个月或半年一年前,而且现在的售价又高出很多。那么这个房子肯定是被买手买来又加价卖了。那这个时候,你就知道这个房子现在售价应该就算是已经达到最高点了,升值空间就没那么多了。

另外这些,关于附近在出售的房子和已经卖出的房子价钱,也可以用来给自己参考,要竞标时的出价。他还有图表显示最近这一区房子的售价与成交价的历史情况。其实很多人买房子时,都不太了解这一区房子的价钱情况。有了这些信息就能帮助买家在出价竞标时给出更合理的价钱。保证自己能中标,也不至于出了高出实际价值太多的价钱。

还有一点出价时要注意的就是要根据各个地区的市场情况出价。卖家市场的地区,一般出价都会高于标价。像买家市场最后成交价都会低于房子标价。

美国加州湾区买房

我前面有提到加州木质结构房子会有白蚁的问题。所以这个也是出价时要考虑的因素。如果卖家已经提供了房子的检测报告。那你一定要让你的房屋经纪取得一份包括。好好看房子有没有白蚁,还有地基有没有问题,或者房顶等其他要维修的地方。因为如果有这些问题,那么又将是一个你可以跟卖家划价的点。如果白蚁很严重就要这样整个房子包起来打药来去除。

如果你中标了,双方就要开始签订中标合同,包括付定金,已经承诺多久可以把整个手续办完等等。接下来就是中标之后要做的事情了。

其实在中标后你还是有机会可以跟卖家讨价还价的(当然要通过双面的房屋经纪)。像我前面提到的白蚁,地基等问题。因为中标后,买家都要雇人来做一个房屋的全面检测,所以如果检测报告中显示有地方需要维修的,比如厨房电器,比如洗碗机(Dishwasher)、冰箱是否完好、屋顶要更换,房子暖气管道没有连接好等问题。检测员一般也会有个维修费用的估算。这个时候你就可以根据这个继续跟卖家讲价的。

对,别忘了为房子购买好保险。推荐阅读:美国房子的保险详解

房屋检测也分为不同的种类,买家都会做的是房屋基本检测。就是检测员,全方位的检测房子的各个方面。包括房顶、电源线路、地板情况、白蚁、菌群情况、各种管道情况等。根据检测结果,他会建议你找各个地方专业人员来更进一步检测。比如他觉得你房顶会有漏雨的问题,那么你可以找专门检测房顶的人员来做更近一步的检测。注意:美国检测员和维修员都是分开的,所以你不用担心检测员故意给你指出毛病。

在所有这些关都通过了以后,你就可以继续进行后面办理正式贷款。贷款批下来后就是到Title Company签署最后的所有一大堆文件和拿钥匙了。Title Company也是个中间公司,负责帮你查清这个房子的Title是不是真的是卖家的,以及房子有没有什么其他产权问题。还有在中标后的定金也是交到Title公司。所以你整个买房过程只能见到你的房产经纪、贷款员可能还有卖方经纪,根本见不到卖家。所有的文件签署都在这个中间的Title公司完成了。

作者:Journey

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