我所了解的美国HOA(屋主协会)

美国的房子类型有很多,在买卖房子时大家可能都会遇到这个名词—— HOA,其实它是Home Owner’s Association(屋主协会/业主协会)的缩写,是美国房产市场上一个很重要的组成部分。

美国的HOA

哪些房屋类型会跟HOA有关系

大方向上说,美国的房产主要有三种:Single Family House(独栋别墅)、Town House(联排别墅)和Condo(公寓)。基本上除了独栋不涉及HOA外,另外两种房屋都和HOA有关。

HOA有点像国内的业主委员会,由业主组成。乍一听会觉得这个HOA的作用不大,但在实际上,不管是权利还是作用都远远比国内的重要,首先它是正式的法律实体,一方面保障业主的共同的权益,完善公共设施,提高社区的整体品质,另一方面由他们来为小区选择物业公司,签订服务合同,处理各种诉讼事宜等等,总之,它是个很重要的非营利性组织。

HOA具体做什么

不同地区的HOA规定各不相同,但大致上美国HOA会有以下功能:

  • 规范小区内业主的生活习惯,比如控制噪音,管理停车等;
  • 负责小区公共设施/场所的维修和运营,一般包括网球场、游泳池、健身房、电梯等;
  • 景观、植物、环境的维护;
  • 小区、大门的安保设备、安保人员的安排等;
  • 统一收集垃圾;
  • 水费、气费等费用的收取;
  • 房屋建筑物修理,如换修门窗、屋顶,外墙的维护;
  • 统一购买固定的房屋基本险种(尤其是火险)。

大家知道在美国自家后院草坪不修整是不行的、下雪后不除雪也不行……如果有了HOA后,这些事情业主们都不用担心,HOA会组织专业的公司/人员来进行统一处理,修草坪、打扫走廊、确实能省心不少。

另外生活在治安不好的城市,比如我,生活在治安堪忧的巴尔的摩还是让人多少有些担心。但HOA承担了小区安全的重任后,我们就可以不用那么操心了。另外HOA负责房屋建筑的修理能为我们省下一大笔钱。大家都知道在美国人工费用很贵,要不然为何美国人喜欢自己动手

美国的HOA

HOA有些什么限制

业主在享受HOA带来的各种好处时,同时也会有一些限制:

  • 每月要缴纳一定数额的HOA Fee,还不便宜;
  • 很多规定必须按照HOA的来;
  • 房屋的装修(甚至是内部改动)都要提交HOA批准;
  • 租赁、买卖时需要和HOA交流,HOA的涉及程度视相关规定为准。

婷婷在买房的时候就发现,HOA Fee还真是一个影响因素。JHU附近的HOA费用真不低,每个月要700美元甚至更多,不低好不好!后来只能选择离学校远点的另外一个区,大概费用就是300美元左右,勉强可以接受。

这个HOA费用不固定,我见过最高能到1000美元以上的,也见过只要200美元以内的,这个要具体看HOA是怎么规定的。比如有的HOA Fee里面还包括税、各种气、水的费用。而有的HOA Fee包括的很少,总而言之就是要Case by case。不过大体上横向比较的话,有游泳池的、大草坪的HOA费会更贵。

一般情况,这个小区是否可以养宠物、前后院能否改动、外墙的颜色、是否可以加装天线插旗竿、庭院如何布置、汽车停放在哪里、屋外悬挂的物品、花草品种等等一切可能都会有规定。像我知道我们小区就不允许有一个住户挂某种装饰物,这是我去开业主大会时听到的,呃……

如果买来自己住还好,如果买来是打算出租的朋友更要阅读仔细HOA规定,不然买下一个房子后发现HOA规定不能出租就麻烦了。但据我所知大部分的房子还是买卖自由、出租也自由,但是要跟HOA汇报。

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关于HOA的费用

上面已经提到了,HOA会向业主征收HOA费用,一般是在一个规定上,计算每家每户的面积,按照面积大小来计算费用。显然,新一点的住宅房HOA费用要低一些,旧一点的房屋会因为维修频率多而贵一点。

一般业主需要每月缴纳管理费,也就是我们说的Common Charges。如何支付按照规定履行就行,比如支票、银行转账应该都可以。

另外一个比较特别的开支是Special Assessment(专属费用),常见于社区有大动作时。举例,比如社区的管道要大改造,这就要很大一笔钱。通常的做法是由社区向银行申请贷款,那么这个钱就要由全体业主在接下来几年里慢慢偿还,费用不低哦。所以大家在买房看HOA的时候要看好,明确标注了社区会在最近有“大动作”的,要慎重。

总之,关于HOA最重要的一点就是买房时一定要看清楚,一旦签了字就代表我们肯定了HOA的相关规定,那么我们就要去遵守。至于HOA是否真的有作用,是否真的民主,婷婷会结合自己的经历跟大家进一步分享。

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