在美国买房(芝加哥篇)

刚到美国时,都是租房子住。等一切安顿好以后,就寻思买个自己的房子。其实不管在国内还是国外,买房都是个大事,更何况我们对美国的买房流程、注意事项都不清楚的情况下,所以整个过程下来还是花了很长时间。今天就先为大家梳理下在美国买房的基本流程,然后再说下我的买房具体经验。

芝加哥买房

买房的基本流程

第一步,定目标

我们预算有限,所以只关注两点:离公司近,社区安全。

面积,户型,学区,都是加分项,不是必选项。

于是就在地图上以公司为原点画一个圈,选出30分钟车程以内的范围,超过这个圈不考虑。

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第二步,查数据

美国的数据信息系统非常完善,我最关心的是犯罪率。

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在上面的两张柱状图中,绿色是美国平均犯罪率。可以看出,芝加哥地区(紫色)犯罪率显著高于平均,Highland Park地区犯罪率显著低于平均。

这样查下来,就对周边各地区安全性,有了初步了解。比如Crime Reports(官网链接)这样的网站都可以查询。

第三步,联系经纪人

想在美国买房,一个有经验的经纪人是非常重要的。经纪人除了带你看房之外,还会给你对比周边数据,提出购房建议。经纪人是根据房子成交价按比例收取佣金,与看房次数无关,所以看房次数越少,对经纪人而言越有利。有小部分经纪人为了尽快促成交易,从不说房子的弊端,总是说优势,并且预测房价即将大涨,干预购房者的思路。

第四步,选房

房屋种类分为新房和二手房。

其中新房又分已建和自建两种。已建房不必多说,说一下自建房。自建房就是在开发商那里选地块,再根据喜好选朝向,选户型,选材料。像搭积木一样,大概三个月就可以收房了。

再来说二手房。二手房又分为:正常销售的二手房;短售房(Short Sale);法拍房(Foreclosure)。

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短售房(Short Sale)是指以低于房主所欠银行贷款的价格出售的房屋。举个例子,房主从银行贷款30万买下一处房产,可是经济持续低迷,现在市场上这个房子只值20万,房主因为突然失业没有能力继续偿还30万的贷款,于是跟银行商量以低于20万的价格把房子卖掉,卖的钱归银行。这就叫Short Sale。如果在Short Sale阶段,没有把房子卖掉,那么银行就会收回房屋,自己销售,银行做业主进行销售的房屋就是法拍房(Foreclosure)。

短售房(Short Sale)和法拍房(Foreclosure)只会出现在经济疲软,房市低迷的情况下。与正常的二手房销售相比,这两种房子风险较大,需要买家精准判断。

第五步,看房

看房看什么?看结构,看小区环境。我们从地产网站上都看了照片,看不到的就是整体。我说的这个整体不是堪舆之术。而是从自己的居住角度出发,看是不是实用。比如我就希望坐北朝南,为了阳光。老外就觉得冲北挺好,凉快。

看房不看什么?不看装修,不看电器。正常的二手房销售都包含了基本生活电器,冰箱,洗碗机,洗衣机,烘干机。这些不是加分项,因为这些都包含在房子的售价里。也就是说,你每月还的贷款里面有为这些电器而付的贷款,为了喜欢的家装,多付房价,十分没有必要。装修可以自己改,电器可以自己换。

第六步,验房报价

确定了房子,需要找一个有资质的人来验房,看锅炉,空调的年限,看屋顶,外墙需不需要更换,还有管道是否通畅等等。如果需要修理,要求房主维修。

根据周边房价,最近成交价格,给出报价。卖家会在几个报价中选择。

第七步,成交

最后办贷款,过户。就可以拥有自己的房子啦。

我在芝加哥的买房经验

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和家人一起选好了位置后,我就开始看房。先看的在建社区,开发商提供的几款图纸被我直接否决,因为所有的设计里一楼正中都是卫生间。我问工作人员不能改么?她们说,不是你一个中国人提出这个问题了,但是很抱歉,不能改。

后来我们正式放弃了自建房的想法,开始着手看二手房。

市场上的二手房,短售房,法拍房各占1/3。怎么选?选哪个?如何报价?而且我们地处郊区,完全的买房市场,不存在将来大幅涨价的情况,买还是不买?

美国人是这样,手里有3万块钱就敢买30万的房子,因为预期收入可以偿还贷款,可一旦发生经济危机,贷款不能及时按月清偿,就面临扫地出门的困境。所以整个房地产系统不是一个成本概念,而是一个金融概念。就和炒股一样,和股本没有关系,看的是预期,这就是为什么美国有个Housing Starts(新房开工指数)。

这是一个邻居的房产销售情况:2005年-2015年,房子贬值了32.6%,就是900刀。而且在这十年间,房产税交了5万块。如果算上每个月200块的HOA物业费,10年就是两万四。9万+5万+2.4万=16.4万。而16.4万除以10年,每个月1300,正好是他这个房子的租金。这还不算每个月还的贷款,每年给房子买的保险

如果租房,哪儿坏了是房主负责维修,资金的时间价值也完全掌握在自己手里。而这位邻居,十年间就给银行打工了。

以此为例,结合自己的抗压能力,我们把目标定为20万,这样即使继续跌到15万,也可以承受。

两个月的时间看了十几套,终于遇到一个各方面都满足我们条件的房子。

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一个“田”字形的Townhouse,住四户人家。我们中意的这一户冲南,占不邻路的一格。

其实我就是被这个风景吸引的,在后院喝茶,上网,看书,无拘无束,即使晒晒被子,也没有邻居举报。

房子是短售房(Short Sale),房主已经还不出贷款了,所以作价16.5万进行出售。同样的户型在小区里售价18万。

更换地板,刷墙,置办电器,我粗算一下两万块可以搞定,就没有再议价。对这个房子,我志在必得。事实证明,我们的出价最高,银行接受了我们的申请。

银行什么时候批准交易,只能看运气,我们的经纪人说她最多的一个案子等了7个月!说通俗一点,银行如果预测房价涨,就先拖着,等买家拖不下去了主动撤销报价,他们再高价卖;如果预测房价跌,恨不得当天就批准交易,赶紧把这个烫手山芋转出。于是我们什么也做不了,只能干等着。这一等就到了年底,还不是好消息——

房主年底前已经搬走,房子一直空着,温控器的电池没电也无人知晓。房子没能维持恒温,造成消防水管的敏感度失灵,自动喷水系统启动,把一楼淹了,而且大门还被闻讯而来的消防员凿了个大洞。等经纪人再带我们去看房的时候,保险公司雇的师傅们正在破墙维修,场面惨不忍睹。

好在只是一楼喷水了,而且我们没有地下室,一楼下面就是水泥地,所以受损不大。毕竟不同于自己家干活,也没人盯着,就靠保险公司自觉,这一修就是3个月。转眼间又是几个月过去。

在这半年里,我们也看了其他的房子,但是这个房子后院的美景总是萦绕在我心里,我决定一直等。终于,7月份等到了银行批准,交了房。我们的经纪人终于可以自豪的说:“我等的最长的一个房子是9个月!”

芝加哥买房

后来换地板连工带料8000美元,重新购置电器5000美元,刷油漆2000美元,也符合我的预期。水管喷水的问题,并没有给我们造成额外的支出,在开通网、电、气等服务后便美美地入住了!

【2016年10月更新:在美国家装DIY之刷墙、铺地板

现在,我们已经入住两年,各方面都非常满意。电器都是最新款的,高效节能;全屋都是地板,不用担心过敏问题;后院可以晒太阳,烧烤。

一切都符合预期,非常完美!感觉再大的辛苦和等待也是值得!

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