美国房产的持有成本有哪些呢?

在美国租房子的价钱较高,相对来说买房子会比较划算,因此很多人都会选择在美国买房。但因为每栋房屋的持有成本可能有比较大的差异,所以我们在美国买房时,要将房屋的持有成本考虑在内,今天就为大家扒一扒美国房产主要的持有成本有哪些吧。

美国房产的持有成本

1. 房产税

首先房产税的计算基数和房屋的类型是没有关系的。房产税的计算是根据房屋的价值。以加州为例,加州根据Proposition 13规定,房产税为房屋价值的1%。具体到每个城市,法律允许每个城市可以将用于公共设施建设的一些债卷(Bond)加到房产税上面去,这样就比1%多一些。

例如,Chino Hills的大部分房屋的房产税就是1.25%,Chino 的房产税是1.05%,对于新建的社区,由于有较多的基础设施要建设,可能还要征收新区建设的费用,当然这部分费用是有年限的,也就是说,征收若干年以后就不再征收。这样,全部加起来有些新区的房产税可能超过2%,例如Eastvale的大部分房屋的房产税在2%以上。当然也有的新的社区是在成熟的城市中,需要新增加的社区的房产税可能不到2%,我们家附近的这个新的小区,房产税是1.3%,尔湾的几个大的社区房产税为1.5%左右。

因此,在我们无论在考察新房还是二手房时,都要非常关心房产税的税率,这是我们房屋持有成本中最大的一块。

2. HOA

A woman jogs by new housing construction in Darnestown, Maryland

HOA(Homeowner’s Association)直接翻译是业主协会,类似于国内的物业费,但总体来说,HOA包含的内容要比国内的物业费要多一些。美国房子的类型很多,有独立屋、联排、Condo等,各种房型需要支付的HOA也不尽相同,一般来说联排、Condo的HOA要比独立屋(Single House)的HOA要高不少。因为联排、Condo 房屋之外的草皮等都需要HOA来维护,并且火险一般包含在HOA中。并且联排、Condo的HOA都会提供较多的公共设施,例如游泳池等。

当然,现在有不少独立屋也会提供较多的公共设施,这样HOA也可能会比较多。这样,在我们在看房屋的时候一定要看注意HOA是多少,以及HOA所能够提供的服务。有些社区HOA费用非常高,但提供的服务也很多,质量也比较高。这种房屋,自住比较合适;但如果是用于出租,可能不一定合适,租户不一定合适,租户不一定愿意为这些服务付更多的租金。

3. 房屋保险

房屋保险

美国的房屋保险又称为火险。在美国,对于全款买的房屋,火险不是必须的。但是如果贷款买房,银行都会要求必须购买保险。不同的保险公司提供的保险的条款和金额及相应的保费会有比较大的区别,购买保险的时候需要多比较一下。

主要需要注意的条款有:房屋在发生火灾损坏时赔偿金额,房屋对第三方造成伤害或损失时赔偿金额,比如房子的树掉下来后砸了别人家的房屋是否赔偿及金额,如果房屋部分或整体出租,对租户可能造成的伤害的赔偿金额;对个人物品的保险范围和金额,比如有些保险可以提供个人贵重物品在外面被盗后,进行赔偿;另外关注一下这些保险公司理赔是否复杂。

如果房屋在洪水区还要关心保险是否涵盖洪水造成的损失,有可能还需要单独购买洪水保险。当然,被划定为洪水区的房子,房屋本身的市场价值也会大大下降。一般联排和Condo 的HOA都已经包含了火险,但一般不包括对租客的保险。

4. 庭院的例行维护

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这主要包含草坪、游泳池等日常维护,一般来说,联排和Condo的草坪和游泳池属于公共设施,由HOA来负责。

很多老外都喜欢自己打理草坪和游泳池,这部分费用可以省掉。一般来说,院子越大,这部分成本越高。有些管理比较严格的城市,自家的庭院是必须要打理的,特别是前院,如果任由杂草丛生,可能会收到市政的罚单。有些管理不严格,特别是没有市政厅的城市,这方面可能没有严格要求。推荐阅读:美国生活之割草坪

5. 房屋的维修

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这部分需要特别注意的是,70年代以前的房屋,如果线路后来没有经过翻新,不停的大大小小的维修,可能会是不小的成本。

上述都是在美国持有房子的开支,无论是投资还是自住,一定要事先算好账,再下手。

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