一个中国人在美国买房的完整交易过程 

       昨天下午3点钟,HL买的房子过户了,她拿了钥匙后,邀请我们去她的新家参观,分享她的乔迁之喜。几经周折,HL终于住进了她期待已久的漂亮房子,难怪她那么激动。好啦,我现在把她的买房经过简单写出来,供大家了解中国人在美国买房的完整交易过程,另外上传一些房屋图片以示祝贺。
大约是今年4月中旬吧,HL看中了一套标价124900美元的房子,她通过自己的经纪人用电子邮件的方式向卖方的经纪人提交了一份Offer(要约合同),与这份Offer同时提交的,还有一份她签了字表示已经看过的Disclosure Form即房子的基本信息披露文件。卖方在收到这份Offer之后,如果同意这份要约合同的条款,就会在这份合同上面签字,这样合同就生效了。但这次卖方不同意Offer的价格,于是卖方的经纪人又给了HL的经纪人一份Counter Offer,重新提出一个价格,经过两三个回合,双方最后同意按12万美元成交,HL在Counter Offer上面签了字,这样,买卖合同就成立了。之后,HL按照合同的要求交给她的经纪人一张1000美元的支票作为合同定金,这个定金可以先存入HL的经纪人所在的公司然后在过户之前转入产权过户公司,也可以由HL的经纪人把支票直接交给产权过户公司。
合同成立后,双方的经纪人经过商量决定让Great American Title Company(本地的一家产权过户公司)办理过户,于是就把买卖合同及相关资料交给了这家公司。在美国,这样的产权过户公司多如牛毛,它们的功能就相当于国内的产权过户中心,不同的是,中国的产权过户中心属于政府,而美国的产权过户公司是中介组织,他们的任务就是为产权交易提供服务,比如Title Search(房屋产权调查)、办理交易款清算、代办产权保险和最终的Recording(产权文件在政府的登记备案以便公示)。
由于HL在合同中要求在房屋过户之前进行Inspection(房屋检查),于是HL花了325美元聘请了一个专业的房屋检查公司对房屋进行检查。专业公司完成检查后,向HL提交了一份房屋检查报告,说明房屋存在着一些问题,第一是主卧室的窗户有点问题不容易打开,第二是空调机的弗里昂不够,制冷有点问题,第三个是房屋地基下面有点潮湿,需要增加一层干燥材料。于是HL依据这份报告要求卖方进行修理。按照买卖合同,如果卖方不同意进行修理,HL就可以走出合同而不用承担任何责任。幸运的是,卖方愿意花钱修理好这些问题,以便促成这笔交易。
大约一周后,卖方把报告中列举的问题都修理完成了,向HL提供了修理发票作为证明(大约花了500多美元)。这样,买卖合同继续履行。双方原来在合同中约定的过户时间为5月30日,这时HL提出来希望早一些过户,于是HL的经纪人向卖方的经纪人传达了这个想法,刚好卖方新买的房子也落实了,时间上允许他们提前搬出来,所以卖方同意了,双方约定在5月25日下午3点钟过户,双方为此签了一份Addendum(补充合同)。
过户之前大约一周左右, HL的经纪人接到产权过户公司的通知,产权调查结果出来了,产权没有任何睱疵,可以正常过户。随后产权过户公司把交易清算帐单(HUD-1)也制作出来了,通过电子邮件发给了HL的经纪人。这个HUD-1表格上面,清晰地记载了过户当天HL的应收(已付)应付的款项,HL的应收款项有从2012年1月1日至2012年5月25日的地税513.53美元(因为这个时段的地税本来应当由卖方承担,但是需要HL在今年年底的时候一并向政府支付全年地税),HL已付款项是定金1000美元,应付款项是合同价款120000美元,以及产权保险费(146美元)和产权调查费、过户服务费、备案费(三项共590美元),这样应收应付相抵之后,过户那天HL需要支付的钱为119222.87美元。确认该数字无误后,HL去银行开了一张现金支票(Casher’s Check),这是因为过户公司办理过户通常只收取现金支票。
昨天中午12点钟,双方按约定进行交房之前的Final Walk-out(最后的房屋检查),这是为了保证过户时的房屋状况与合同签订时的房屋状况无重大变化。经过检查,房屋确无异样,空调、自动车库门、水、电、气和其他设施都正常运行,前房主不仅把房屋打扫得干干净净,洗了地毯,墙上钉的钉子也取下来并补了钉子洞,还主动买了几桶墙漆在车库,告诉HL如果搬家具时墙弄脏了,可以用漆补一补。
下午3点钟,HL和卖方以及各自的经纪人全都一起来到过户公司,HL向过户公司提交现金支票并在HUD-1表格上面签字,卖方则在事先准备好的产权地契文件(Deed)上面签字,把房子钥匙、车库自动门遥控器都交给了HL。过户公司把所有签字文件都复印了一份给买卖双方,并告诉HL,Deed文件虽然已经签字,但还需要送去县政府备案,所以一两周之后,已经备案盖了县政府大印的产权地契文件(Deed)会邮寄到她的新家所在地址,而且产权保险文件也会在几周之后寄给她。至此,交易全部结束。整个过程需要注意的是:
1.美国的合同往来都是签字后再扫锚然后发电子邮件,美国没有象中国那么重视原件,也没有签字一定要用黑色签字笔的规定,美国流行使用简易圆珠笔,这也几乎是所有人签合同文件时所用的笔。
2.美国的房产交易流程非常固定规范,重要的法律文件如Offer、Addendum、HUD-1、Disclosure Form…….这些都是行业协会制作且得到公认的固定格式,买卖双方只需要对某些条款进行选择或在空白处填上内容就行了。
3.这桩买卖属于正常交易,不是法拍屋买卖,所以买方在房屋检查之后,发现问题可以要求卖方修理,但几乎所有法拍屋的卖方(如银行、房利美、房地美和美国政府)都不会承诺进行修理,他们的房子都是sold as is。
4.不是所有的卖方都象HL遇到的这个卖方这么通情达理,比如搬走前洗地毯、刷墙补墙、打扫冰箱这些付出其实都不在卖方的合同义务之内。
5.密苏里州没有房产交易税,买方的交易成本很低,产权保险可买可不买,如果不计算产权保险费,一个12万美元的交易,买方的交易成本也才590美元。但卖方的成本就高了,因为卖方要承担交易佣金,一般是成交价的6%(由双方经纪人分享),交易完成后,产权过户公司通常会签发支票给买卖双方的经纪公司。
. 6.HL非常喜欢卖方原来房子中的家具,所以合同生效之后,她跟卖方协商了一次,卖方愿意留下的家具,她都买了下来,比如餐桌椅、客厅沙发、墙上装饰品等等。
7.如果买卖双方不在一个地方,整个交易过程他们可能都见不到面,如果卖方在异地,卖方签署产权文件是在公证人员面前签署后寄回给产权公司的。如果买方在异地,交割的时候买方会把银行现金支票通过专门快递邮寄给过户公司。
8.HL买房是用的现金,如果使用贷款购房,会复杂得多,这里无法详细介绍,各位有机会全程参与一次,就全懂了,呵呵。下面这个就是HL的新家,3房2浴2车库,1500平方英尺,12万美元,位于春田南边一个很好的学区,她的儿子去学校只需要走5分钟。房子从外形看很一般,里面却很漂亮。
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这是客厅,实物比照片漂亮,这些家具是原房东留下来的。

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这是用餐区域,小巧实用,HL一家人使用足够了。

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很有品味的装饰,家具和地面、墙面色彩都很协调

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厨房不大,但也够用了,冰箱是含在房价之内的。

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虽然房子是1994年建的,但厨柜看上去象新的一样,比我家的要好得多。

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好温馨的色彩搭配,原房东很自豪地说,他太太是个装饰艺术家

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这是通往主卧室的过道

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主卧室,看到吊伞没有?中国早已淘汰的东西,美国继续在流行,美国人真老“土”,哈哈

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主卧的洗手间,对面那扇门里面是衣橱

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这就是衣橱,可以走进去的衣橱,美国的家具店都买不到衣柜的,因为建房时就已经建好了。

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这是从车库进入室内的相连处,也是洗衣房。

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这是一个次卧,窗明几净,适合HL的儿子住

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这是次卫生间,这么鲜艳活泼的色彩,跟墙上的装饰搭配起来,就一点也不刺眼了

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这是另一个次卧,如果HL家里再增加人口,正好住得下

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玲珑精致的后院,一看就是精心打理过的,如果那个遮阳伞下面摆一套户外桌椅,周末邀几个朋友相会,会很惬意

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象玩具一样的小桥,原房东对后院的设计真是用心良苦啊,难怪她舍不得这个房子,那淡淡的紫色开花植物是著名的薰衣草

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仅仅买这些花草就要耗费不少钱了

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花丛中种了两排大葱,这是我见过的最小菜地了

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这是HL去产权公司的大门准备过户,墙上是公司名称

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这是过户公司的办公室等待区,远处的小房间里面,原房东正在签署产权地契文件Deed

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我们陪着HL在小房间里面,办理最后的手续。

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买房经历二
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买房经历三

这半年里完成了人生的一件大事——买了这辈子第一间房子。

美国近年来的利率连连下挫,造成热门地区房屋的价格居高不下。因为贷款的利息低,人民可以承受的房价高了嘛,房地产界的经纪当然不会放过挣钱的机会,地方政府收个人地产税也收得不亦乐乎。

逐渐的,穷人就被挤出交通发达、购物便利的地带,离城市越来越远。和在中国一样,在美国买房子也是人生中首要的一项重大财政决择,甚至是人们实现所谓美国梦的标准之一。买房子之前,首先要考虑的是到底买房好还是租房子合适。美国人工作的流动性比较大,工薪阶层的年轻人里大部分都不和父母同住,出租的公寓到处都是。

美国人就算和家人同住,也是房租照付,很少有白吃白住的。顺便说一句,美国人一般视成年了还和健康父母住在一起的人为怪物、失败者或者是守财奴。美国像中国那样的员工宿舍很少,只有有的跑长途客运的公司会为自己的司机在目的地提供一个住处。短期的工作调动或是初来乍到的职工,好一点的工作单位会提供一定的房屋补助,但是在哪里租房子、租什麽样的房子,都是你自己的事情,人家没功夫管理这些事。如果工作不稳定,自然就很难决定在一个地方定居下来。美国普通人都是贷款买房,没到付清银行贷款的那一天,你住得舒舒服服的房子都是属於银行的。只要你几个月不交分期付款,银行就有权力把你赶出家门(eviction),提前收回(foreclosure),然後放市场上卖去。资本主义社会麽,金钱残酷但强大的力量是实实在在的。我最近就在报纸上读到一对中年夫妇,无儿无女,一直很热心社会工作,帮助了很多无家可归者。

现在因为女的生了怪病不能工作,天天要去看病,男的也不是什麽高级白领,同时打几份工都没有办法支付房子的分期付款。银行要他们限期搬家,这对好心人感叹,为什麽我们自己需要人帮助的时候,就没人出现呢?报纸报道了以後,有几个人终於伸出了援手,帮这对夫妇暂时渡过了难关。但是以後的日子,还是得靠他们自己去面对。

美国住房的主要种类不外乎这四样:单门独户(single-familyhouse),双排住宅(duplex,就是一幢单门独户房子差不多大小住宅,但是开了两个外,并排住两户人家),连排住宅(townhouse),和公寓式住宅(condominium)。其它还有一种有跳层、房间内部比较高的loft,不太多见。新的住宅工程结束以後,建筑商就基本上退出人们的视线了。每个住宅小区或是公寓楼里,一般都有个屋主协会(homeowner association),由屋主们选举产生理事,再由理事出面聘请物业管理公司。这个协会的权力很大,管理的范围大到房前屋後属於屋主们共同所有的公共地方,像活动室、走廊和景观地区的护理,小到审议批准每户人家对自己房屋外观做什麽改动,有时也会协调邻居之间的关系。政府对这些协会的运作极少插手,有法律管着他们呢。

比如说下雪天,政府负责清扫政府所有的道路和设施,地方政府扫地方的,州政府扫州的,联邦政府扫联邦的,互有协调但是又互不干涉。小区内的雪就由屋主协会负责雇人来清理,如果没有及时扫雪,不但本身的屋主们会抗议理事没做好工作,万一谁不小心滑倒受伤了,把协会告上法庭,要付一大笔赔偿金不说,政府也来罚一笔,保险公司的保险金额会提高,更会影响到协会的资金贮备,以後要进行什麽修缮就很难了。所谓各家自扫门前雪,如果没有法律约束和金钱这股力量的威慑力,估计扫的人也没那麽多。人的惰性和侥幸心理是与生俱来的,鞭策得多了,也就变成社会的共识了。

我这篇文章是讲我们俩夫妻在美国买房子的经历的,说了那麽多题外话,得言归正传了。我们两个结婚以後开始租的一房一厅的公寓,这个公寓地点还不错,我们上班挺方便,步行五分钟就是超市,房租里包括了水电气费,又经济又省事。但是缺点也不少,房子是七十年代建的,已经慢慢老化了。房间内没有洗衣机,还有个挺凶的女经理管理我们。我们看这样每个月给租金,房子始终属於别人,不会为我们创造任何价值,就琢磨着该买自己的房子了。最近我们的城市房地产大热,价格节节上升,丝毫没有放缓的迹像。我干的就是城市规划这一行,虽然在这个城市时候不长,但是由於工作的关系对这个地区的情况比较了解,比普通人多这麽一点点优势。有了买房子的想法,我们就开始断断续续的看房子。

要出售的住宅一般在周末会在路边打出招牌,吸引路人进去参观,更多的人是由房地产经纪带领前来的。一般情况下,买方和卖方都有自己的房地产经纪,代表各自的权益。交易一旦成功,经纪人的佣金各付3%,都包括在价钱里了。但是也有例外,如果卖方卖的是成批全新的住宅,卖方本身就是个大经纪人。买方有时就不需要给自己的房地产经纪任何佣金。零星看了几个月的房子,没有什麽进展。我觉得银行贷款利率那麽低,再不下决心,存款呆在银行里除了生虫没什麽事儿,住宅的价格只会越来越高,工资的涨幅根本跟不上,越等就越不利。我想起有一次在公寓附近看房,遇到一个年轻的女房地产经纪Breshkie,不像许多经纪那样趾高气扬,印像不错。我给她打了个电话,大概说了一下我们的要求,请她提供房地产信息,带我们去看房。接下来的几个周末,Breshkie就开车载着我们到处转,有一个星期六我们竟然一口气看了10个不同的房子。每个住宅自然都有利有弊。一开始我们想一步到位,偏向於买单门独户的住宅。可是看了很多,不是价格太高,就是房子太老;不是地点不方便,就是内部设计不满意,总之没有一幢能让我们一见倾心的。Breshkie逐渐掌握到我们的喜好,慢慢的就能在我们进屋几分钟之内向我们指出我们可能会不喜欢的地方,这样我们就不会浪费太多时间。

虽然我们一天不买房,Breshkie就一天不会赚钱,她还是很耐心的陪着我们,从来也没有明里暗中要我们赶快做决定。回到单位我和几位工作时间比较长的同事聊起来,他们竟然都异口同声的推荐一个还在建的高层公寓式住宅,说是地点好,升值潜力大,发展商信誉也不错。我回家和老公商量,觉得公寓式住宅空间是比较小,可是现在家里就我们两个人,房子大了不但没有用处,还要花钱买家具,花时间搞卫生。

而且公寓式住宅没有花园和外部修缮的烦恼,方便了我们这些工作忙碌的人。人生每个阶段的目标都不同,生活方式也不一样,房子也可以随之变化。考虑了这些方面,我们觉得可以看看这个公寓式住宅值不值得一买。和Breshkie一说,原来她已经帮好几个人买了这栋住宅的单元了。虽然这个400多单元的住宅一年以後才可以正式入住,销售已经开始了,登记了的有兴趣的买家竟有5000多人。我们行动有点晚,如果没有认识有能力的房产经纪,可能连看房的机会都没有。

Breshkie告诉我们,她可以为我们约好售楼商,但是我们得拿着支票本和银行的贷款批准信上去,一旦看准了就下定金。要是没有下决心买,就不要去了,不然她以後不好再带顾客上去。我们拿到各种单元的平面图,研究了几个晚上,发现只有一种布局是最合适的。我了解这个地区的规划情况,知道哪个方位将来五年内不会出现阻挡视线的高楼。到了约好看楼的那天,上去一看,我们喜欢的那个单元在好的朝向就剩下最高的两层没有售出,真是天助我也。下了定金,就算是定下了这个单元,房屋的价格也定了下来,就等入住了。

过了几个月,我们又被叫回去选地板和厨房的材料。这里的新房子大多数是经过精装修後才让人入住的。如果房主不满意,等拿到钥匙再自行装修也可以。不过美国的装修价格可不像中国那麽便宜,买新房的人也多数图个方便,才没有那麽多时间大搞装修呢。等了快一年,低层的住户已经陆续入住了。但是听说由於地下停车场出了点问题,要暂停入住。我们这些高层的住户,只好继续等。在这期间我又正式开始联系贷款的银行。

这里很多做贷款业务的营业员说是说某个房产贷款公司或者银行的雇员,其实是独立做交易,做成一笔抽一笔佣金的,起的是银行和贷款者之间的中间人作用。美国贷款的种类五花八门,大概可以分为短期和长期贷款,又可以分为只付利息和本息均付的贷款。短期贷款一般为10年以内,长期贷款的利息稍低。可以长达30年。本息均付的贷款就是每个月除了支付利息以外,还支付一部分给本金,这样有朝一日,你可以把房子完全从银行那里“赎”回来,彻底属於你。只付利息的贷款是最近几年才比较流行的贷款方式,贷款者完全不须考虑谁最终拥有这个房子,只要每月的分期付款额低就可以了。

这种方式比较适合在短期内会搬家的人,反正很快就会把房子卖出去,何必投入那麽多资金,还不如用省出来的钱去做另外的投资。

当然这种方式是有风险的,万一你贷款期限结束还没有将房子卖出去,贷款的利率就会大幅度上升。虽然这样的上升幅度一般都在5%以内,每个月分期付款的数额也会猛涨,让人吃不消的。贷款当然要付首期和一定的手续费。美国比较常见的首期在10%到20%之间。可是现在银行为了吸引顾客,推出了不少零首期的贷款项目。许多没有多少存款的购房者,就会上钩。天下没有白吃的午餐,零首期代表着你一分钱都没投资到你的房子里去,如果你再买个只付利息的贷款项目,就等於和租房子一样,房子一点都不属於你。

一旦你拿不出分期付款,银行要收回房子,你就一分钱都拿不到。不像如果你投入了首期或者一直继续支付本金,房子涨了价,你的投资也随之涨价。我尽量简单的描述了贷款的情况,我那时觉得好复杂啊,云里雾里的。所以和我一样没有什麽经济头脑的朋友,就得注意找个诚实耐心的经纪了。以前我们接触的几个经纪人,不是你给他写信他置若罔闻,就是口若悬河的要为我们做决定,挺讨厌的。最後找的这个经纪人很注意分寸,没有逼我们买她的某样产品。我们给她写email问问题,她也反应很快,有问必答,所以赢得了我们的信任。

好了,钱借好了,就等拿钥匙的那一天了。一面等,一面收拾准备搬家,该扔的扔掉,可以打包的打包。很快,我们小小的公寓就堆满了大大小小的箱子。好不容易售房商的一个电话过来,说两个星期以後搬,先去验房。

我们的经验是验房的时候一定要非常细心,不要被第一次见到新房时的喜悦冲昏了头脑。验收的时候没有找到的缺陷,到了入住以後再叫发展商,就比较困难了。我们的厨房和卫生间的地砖裂了几个小口,当时没有发现,後来拖了4、5个月发展商才终於派人来换。其它如灯具、门把手、电源插座,甚至窗户的密闭性,都要检查是不是正常。

最後交易时我们和Breshkie一起,到契约公司(escrow company)去签约和拿钥匙。契约公司向我们解释了房契(deed)上的法律条文,我们的贷款经纪人已经把我们贷款的情况发到了契约公司,我们只要交上首期就可以了。拿到了钥匙,我们做个房主的梦想就实现啦!同时,每天一起床就欠银行钱的日子也开始了……

中国人可以来美国 购置房地产 & 贷款买房吗?

在美国,外国人是可以允许购置房地产,实际上外国人和美国人购房时的过程没有什麽太大的区别,作为国外来的人在美国买房,重要的是要了解美国一些基本的买房过程,以及一些美国地产基本知识。

美国房市交易的一般做法:

透明度-在美国房屋买卖交易是公开的;一个新的房屋上市一定要在24小时之内放在网上,向所有的地产经纪人公开。佣金-在美国买房是不用付佣金给经纪人,因为佣金一般都是由卖方付,但是不用担心,虽然经纪人费用是由卖方付但是买方的经纪人总是会千方百计,竭尽全力为买方服务,维护买方的利益。选择经纪人是开始买房的第一步。

有些人会想不用经纪人自己可不可去买房,当然是可以的,可是你所花费的时间和精力可能是你始料不及的,而且经纪人会给你很多专业方面的指点,所以买卖房屋时雇用经纪人总是明智的选择。当你选好经纪人之後,根据你的需要,你的经纪人会在市场上所有在出售的房屋中,包括新房和二手房中为你选择房屋,然後带你去实地观看,当选到合适的房屋後,经纪人会帮你填写一份房屋购买合约,递交给卖方经纪人,在此同时需要你的银行存款证明和一个定金支票,如果是贷款的话需要银行的批准信,这几样东西一定要事先准备好。银行存款证明可以是国外各大银行的存款证明。

购房合约被交上去後,卖方通常会有同时接到好几个offer(买房合约),有时几十个,多则上百个,在目前的市场上这种现像不为奇。在众多的offer当中卖方选择一个他们认为最好的offer。如果你的offer被接受, 卖方经纪人会将所有的资料一同送到过户公司,并开户,你的定金支票也在开户这天被递交给过户公司为过户做准备。

从offer被接受到过户拿钥匙,整个过程通常为一个月的时间。这期间,有大约如下的一些事情需要做: 房屋检查,如果检查出问题谁来修理?这期间卖方会出示一个房屋状况披露报告,这份文件里屋主将房屋所有的毛病问题按照法律规定必须一条条给予陈诉阐明。在房屋过户之前,可以到房子内在走一遍,确保房屋的状况和你第一次所看到的是一样的。如果你希望屋主留下洗衣机,窗帘等,可以在下offer时和卖方表明。过户,一切手续都完成後,按照合约指定的日期汇款过户。

一般从中国国内汇款大约需要5天的时间,汇款金额有限制,所以中国国内的买家要提前在美国开个个人户头,然後分期将款项汇入。过户公司收到汇款後在一天之内做完产权登记,将产权移到新的屋主名下,这样你就已经成为新的屋主。不像在中国,每个屋主都会有一本正式的房产证,在美国房屋产权证叫Deed,看起来只是一张文件纸,当你拿到这张纸,大可不必惊慌,因为政府部门已经登记好了,美国政府每一县都会有一个档案部门,每个房屋在档案部门都有登记。

中国人可以来美国贷款买房吗?

在房贷危机的时候,美国国外贷款资源枯竭,但是过去的两年内,银行开始放松限制。大多数的符合条件的中国人可以付40%的头款来取得获取贷款。不同的银行做法也会不一样。

例如滙丰银行2011年时的做法是:

1.贷款人必须有10万美金的存款(如果买房後将款取走,贷款利息将会增加0.375%)。 2.付40% 的头款。 3.150万美金的限额,大约可以购买一幢价值2百50万的房屋。 4.除了以上提到的10万美金存款外,还必须准备一年的按揭款,其中包括低税,房屋保养费等。

滙丰银行提供的贷款期限为30年和15年的固定利率。除了滙丰银行外现在还有很多家银行也有相类似,甚至更优惠的贷款。取决於你的贷款期限,如果你选择浮动率,可能会得到更好的贷款利息。银行之所以贷款给国外的买家,因为他们想要长期保留他们的客户。这只是一个国外贷款的例证,我们公司有很多帮助国外来美买房的贷款途径,例如银行和贷款公司。有些贷款公司与小银行合作可能会提供更加有竞争,灵活性的贷款。国外的买房者不需要来美国签字过户。

这可能是大多数国外的买家最为关心的事,这和中国大陆完全不一样。买卖双方不需要到场签字,所有的文件都可以通过电子邮件的方式或者是通过委托书,委托他人签字。根据买卖合约指定的日子,过户的手续大部份可以在一天之内完成。美国的所有过户手续都是通过过户公司来完成的。

过户公司在房屋买卖中起到一个很大的作用,过户公司,中国国内叫做产权交易所。它是处在买方与卖方之间的一个独立,中介的位置,正是由於它的独立性,买方可以放心的将购房款项在房屋过户之前(房产登记之前)从银行汇出来。

有时候,买方常常会有这样的担心,爲什麽我还没有拿到钥匙,就要汇钱出去呢?要知道这笔钱并不是汇到卖方的帐户,而是汇到过户公司,过户公司在政府部门房屋登记好产权後,才会将这笔钱付给卖方。事实上,美国的过户公司在很大的程度上是为买方服务的,因为他们会通过各种方式去调查,保证买方所购买的产权没有任何债务抵押问题,房屋产权上的债务抵押主要包括,财产税,房屋扩建修理所欠建筑公司的费用,以及官司等。他们也要保证产权的真实性,没有欺诈现象。

国外的买家要不要报税?

国外的买家报税会与美国国内人的报税有所不同,外国人可以在卖房时所获得利可以通过买另外一个的房子来推延交税。这种做法叫做税法1031地产交换,做起来手续比较复杂,必须严格遵守交换规则,否则将不能享受暂免税务优惠。

外国人购置地产出租,所得租金要付收入所得税。通常是租金收入减去各种支出,包括修理费,管理费等剩余部份按照百分比交税。百分比的高低取决於收入的多少来决定。

如果你是贷款买房的话,租金收入就有可能10-15年不用交税,因为美国政府非常慷慨,允许外国人将每月还银行的按揭利息款,从租金里面扣掉,这样一来,你的租金收入就有可能变成零,或者是负数。银行的利息一般都放在按揭的前面,所以说前10-15就可能一分钱的税也不用付。

外国人在美国的房屋在屋主过世的时候,财产可以传给後人,但要付大约46%的遗产税。为了避免遗产税,国外的投资人可以将房产放在LLC的名下。具体办理LLC 和免税避税的问题可以向律师和会计师谘询。

 

 

盘点中国人在美国买房时最爱问的23个问题

2015年12月21日 05:05 网易财经

美国买房如今已成为众多人的选择,无论是为将来自己养老还是为孩子创造更好的未来,美国是人们心中的首选。很多朋友网询问美国买房相关事宜,问题多种多样,在这里给大家做一个简要归纳。初期问题

1Q:没有绿卡的外国人可以到美国购置房产吗?

可以。任何外国人都可以在美国买房子。美国是一个移民国家,是欢迎外国人在美国投资或购置房产,在买房方面几乎没有任何的限制。同时,法律透明公开,购房程式要比其他国家相对简单明了。任何人都可以购买美国房产,只要你拥有中国护照,你就可以完成购房交易,即使你没有美国签证,也可以通过传真完成交易。

2Q:美国买房可以移民吗?

当前最热门的移民目标国,如美国、澳洲、英国、加拿大,都是经济发达国家,一般不会利用买房移民这种方式吸引外资。所以在大多数国家里,买房与移民完全是两个完全没有联系的两件事。但如果想要移民,可以选择便捷移民方式—-EB-5投资移民政策。

3Q:在美国买房是必须本人到美国才能买吗?

理论上你不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中,你如果能亲自选择是最好的。在我们接触到的案例中,有的投资人委托他的朋友帮他看房,他从朋友给他的资讯、图片等资料中作出判断,选定房子。这是足不出户购置美国房产的一种范例。

4Q、在美国买房要多少钱?

美国属于比较热门的国家,像美国加州洛杉矶、旧金山,好学区的100万美元左右,尔湾有50~80万美元的,向钻石吧、核桃是等50万的也有。硅谷的现在很红火,70万美元的有的加价20万美元才能买到。

5Q:在美国各大城市买房需要多少首付?

美国买房,通常的做法是先支付20%的首付,然后用按揭贷款来支付剩余的房款。据房地产资讯网站Zillow报告,在美国,平均20%的首付款相当于36,500美元。但实际数额千差万别,取决于住房所处的位置以及你想要购置什么价位的住房。加州的住房通常位居最贵之列,而在诸如北卡罗莱纳和俄亥俄等州购房就轻松多了。

选房问题6Q:在美国的房子有哪几种种类?

在住宅类房产中,通常分成独栋别墅、公寓、联排别墅。

独栋别墅在美国房屋里面最多的一种,所谓独栋别墅,是在某一块土地上只有这一栋房子。美国的房屋产权是包括土地及建筑物,这种形态在中国称为别墅。别墅可以称为豪华的独栋别墅。公寓通常是一排相连的房子,有五栋、十栋甚至更多,你可以拥有其中的一栋,它可以是一层、二层或是三层的形式。联排别墅和公寓的差别不大,通常来说联排别墅是比较豪华的,它通常由二栋或三栋构成。联排别墅的房子一般为一层或二层,很少用到三层。公寓和联排别墅所拥有的土地只是建筑物所占据的那部分,有时会有小部分的院子。

7Q:在美国可以买那一种类型的物业?

美国各州法律规定不尽相同,但绝大部分州不限制外国人(公司)购买一般的居住和商业性房地产,比如东西海岸主要的:加州、佛州、纽约州等等。少数州如新墨西哥、俄克拉何马州等要求只有公民或居民身份才能购买当地的居住和商业性房地产,大多数州对农业、矿产等战略用地有所限制。

8Q:美国买房是买新房好还是二手房好?

在美国,大多数在市场上交易的房子是二手房子,占市场上挂牌的某房子总数的85%;新建的房子相对较少,仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。在加州,大部分优良的地段已经被老的住宅社区占据,所以一般大规模开发的新建房地段会稍偏,但是新房户型设计新颖有效,房屋比较智能化,并且普遍内装现代奢华,买房后直接拧包入住,不需要任何房屋整修。新房二手房各有利弊,建议询问职业的经纪人帮助你权衡比较。

流程问题

9Q:到美国买房需要准备哪些文件?

现金买主和贷款买主所需要的准备问题有所不同。

现金买主需要准备的文件:1、有效的护照和签证2、准备好购房资金证明(国内银行中英文版的存款证明)3.在美国当地银行开设的帐号。

货款买主需要准备的文件1、有效的护照和签证2、工作证明、工作收入(单位或街道开具证明,交由公证公司翻译)3、自付款部份的资金证明(中英文版的银行存款证明)4、在美国当地银行开设的帐号。10Q:去美国买房的基本流程是怎样的?与中国买房程序上有什么不同

只要做到以下10步,就能轻松购得你的美国梦屋1、在线选房2、沟通洽谈3、实地看房4、贷款预审5、检查房屋6、签署合同7、贷款审批8、购买保险9、过户公证10、房屋交接。

在美国买房的整个过程中,要经过一层一层的手续,比较复杂,也比较严谨。也就是说,在房产过户中的作欺、违约的机会率会降至最低,整个买卖的程序你可以咨询国内专业的房产公司顾问,房产公司会为您选择一个负责任、有经验的经纪人作你的买方经纪,其它事情你就不必太担忧了。

资金问题

11Q:去美国买房要准备多少资金?

去美国买房的费用包括1、美国当地的房产价格(在34-70万美元左右)2、一些容易被忽略却又不得不付的相关费用(占房价的5%-7%)3、美国房产税(0.5%-3%)。我们以在美国购买一套50万美元的房产为例,买家需要准备的资金为:房产总价50万+相关费用(5-7%)+第一年房产税(0.5-3%)=54万美元,以上费用不包括将房产委托管理、出租的手续费。

由此可见,去美国买房的额外费用开销也是不容忽视的,加上这些,美国买房费用预算可又要增加不少。建议购房者一定要提前了解并做好相应的购房计划。

12Q:购房资金如何汇到美国?

如果你在中国或美国设有公司,资金的汇入或转出应该没有问题,如果你是以个人名义汇款,你会受到外汇管制的限制,无法将资金整笔一次汇出,需要分批汇款。这样你需要更多的时间,早作准备,如果你在美国的银行己设有一个帐户是最好不过的。所以在你购房之前如果有机会来美国考查或观光旅游的时候,顺便开设一个帐户,会对你以后的购房投资有很大帮助。具体的汇款手续,你可以咨询当地的银行或者咨询专业的房产公司顾问。

13Q:在美国买房需要支付多少佣金给经纪人?在美国无论是买房还是卖房,佣金都是由卖主支付的,所以你在美国买房不必支付任何佣金给经纪人,除非你们另有协议。

14Q:怎样知道我要买的房子的房产税是多少?

在美国各州、各地的地产税率都不相同,加州的房产税一般在1.2%-2.0%,包括了县、市及地方的税。在购房之前,你可以参考屋主的税率,请你咨询专业的房产顾问或经纪人帮你换算出来。如果你要知道确切的数字,需要花一点时间到县级地税单位去查明。这个税率可能每年会不同。

想要了解更多,可点击:美国各州房产税一览表

交易问题

15Q:在美国买房如何确保交易安全?

在房产交易中两大关键问题是,产权是否清晰可售和交易资金是否安全。这两个问题都可以找产权保险公司解决。产权保险公司是为购房者提供调查、产权保险、资金监管、过户登记等服务以确保产权的安全可靠并且能够合法交易,如同贴身警卫般保障购房者的权益,即使真的遇到麻烦,最差的结果也能把钱拿回来,最大程度上保护用户的权益。

贷款问题

16Q:在美国买房能贷款吗?

当然可以,一般来说,海外买家的贷款首付相对较高,必须高于35%以上,最高可以贷到200万美金。不过,海外投资者在美国申请贷款的周期会比较长,其中审阅、确定买家的还款能力是关键。一旦通过审阅,其操作流程也跟国内差不多。在美国,常见的房屋贷款年限分30年、15年、7年、5年、3年。

17Q:怎么在美国办理购房贷款?大概能贷多少钱?

在美国申请房贷的流程,过程与国内的房贷申请流程有相似之处,大致分为选择贷款机构—-获取贷款机构预先资格—-贷款机构审核申请人资质—-房产评估—-贷款机构放贷。

在美国。房屋按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够,申请人有良好的信誉和持续的收入来源,与申请人的身份国籍本身没有直接关联性。目前在美国绝大多数州,外国人(无美国绿卡)可以通过贷款购买美国房产,但是首付通常要炸40-50,并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明,贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平的1-2%的利息。18Q:在美国办理房屋贷款,需要什么文件证明?

如果大家能够支付较高的首付比例和贷款利息,那贷款申请在操作层面上所需要准备的文件大致如下:1、足够完成首付和其他交易费用的现今证明(存期至少60天)2、提供在美国或国外的资产证明3、护照4、近期收入证明(工资单或税收申报表)5、信用记录,国内相关信用报告,信用推荐信6、拥有美国银行账户(不一定是贷款银行)7、房屋买卖的交易合同8、提供目前居住地址证明。

19Q:中国客户在美国买房贷款,有什么银行比较快捷,方便,省心?

一般美国的贷款都是叫做Full-Doc的贷款,就是对居民身份,收入等要求较高。中国客户来美国买房子,因为没有本地收入,会找一些特殊的贷款,比如华美银行,这样的贷款利息稍高,但是普遍要求至少40%的首付以及比较高的预留金,有时候汇丰银行也有类似贷款。还可以找一些私募基金(Private Equity)。

读书问题

20Q:在美国买了房子,我的孩子就可以申请就读美国的公立学校吗?

在美国,绝大部分公立学校是不签发学生签证的,但也有少部分公立学校可以签发I-20(来美之前最好和你想要上的学校确认)。所以如果你只是在美国买了房子而没有其他身份的话,你的子女需要拥有学生签证,才能既在美国读书,又得到合法的学生身份居留美国。

在过去的经验中,公立学校只需要用住所的水电单,租房合约或房产证就可以申请让孩子在你所住地址对应的公立学校上学,而最近有些公立学校除了要你提供水电单、租房合约或者房产证以外,也需要你提供有效的签证,才能入学。建议来美之前个买房之前请和当地的学校确认或请教专业人士。

21Q:买了美国学区房是否就能上周边的学校?

美国的公立中学和小学(包括1年幼儿园),都是采取“就近入学”的原则。好学校必然吸引家长来买“学区房”,进而推动房价的上涨。美国法律规定,任何孩子包括父母是偷渡者的孩子,只要是居住在这个学区内,都享有免费教育的权利。

收益问题

22Q:美国房产投资回报率高的几个主要城市分别是哪里?走势如何?目前是多少?

纽约、洛杉矶、旧金山、波士顿、西雅图等是目前美国投资回报率较高的城市,而且未来将一直处于上涨趋势,上涨幅度在2.9%—8.7%左右。

目前在美国加州,房子出租后的毛租金回报率一般可达到7-9%。扣掉持有成本和管理成本,净回报率平均在5-6%之间。如果是在大都会区,相应就比较好租了,普遍的租金回报率在4%-10%之间。德克萨斯州的房租收益在美国居首,为10%至15%。若剔除税费等将近4%至5%的各项支出,该区域房屋的租金回报率最高可达10%。

23Q:如何确定美国房产卖房利润?

美国房产卖房利润是调整以后的卖价(Adjusted Sale Price)减去调整后的成本(Adjusted Cost Basis)。调整后的成本是买价(Purchase Price)减去销售佣金、律师费等。调整后的卖价是卖价(Selling Price)减去房屋整修费用(Cost of Capital Improvement)。国税局(IRS)对整修费用有较严控制,如维修热水器的费用不能列为整修费用,但安装一台洗碗机则可。再如,你可扣除雇工的工钱但不可以扣除你自己的工钱。国税局同时要求卖方每年申报详细的利润计算。整修费用的收据(Receipt)应妥当保存。

 

你不可不知在美国买房原来这么多好处!

随着年后国内一、二线城市房价的直线上涨,楼市未来不明朗,以及美国经济的复苏,去美国买房成了诸多投资者的首选。

那么,中国富豪的购买力到底有多强?据统计,海外买家用于在美国买房的每1美元中,就有24美分出自中国人。而中国人在2015年一年间,共计花费220亿美元在美国买房,环比增长72%,成为第一大外国购房群体。

为什么华人都前赴后继去美国买房?美国买房究竟有哪些优势?华人美国买房最常见哪些问题?

有理财专家解释,其实华人热衷在美国购房主要因为五大优势。

第一,美国房屋产权为私有制,永久产权。中美房产最本质的区别在于房屋产权和拥有方式。中国房屋产权是公有制,买了房子之后最多有70年的使用权。而美国房产实行私有制,并且是永久产权。

第二,汇率正趋逆转,投资正当时。人民币自2005年汇改以来,已经升值了近17%, 使得人民币在海外市场的购买力大大增强,这对于购买美国房产来说,是大大打了折扣,而目前中国的经济形势相当微妙,出口企业处境不佳,热钱显露流出迹象,国内政府财政政策和货币政策双松明显。这一宏观经济形势,都不支持人民币对美元的继续升值。美元存在重新走强的可能,投资者也间接获取了额外的外汇收益。

第三,法律健全,房屋产权受保障。美国的房地产法律经过了几十年的发展和完善,逐渐形成了相对完善和成熟的房产法律制度和市场。比如美国的房产信息是公开的,购房者可以去政府网站查看意向房产的全部详细信息。所有的交易信息, 包括实际价格、税额、交易日期、交易情况,都必须明确地呈报,这就有效的避免了炒房现象的发生。此外,美国政府会保护房屋拥有者的产权,并保障房产交易中买卖上方的权益,比较公平公正公开。

第四,租赁便利。美国房产的住房私有化程度虽然很高,但是自有率却始终低于70%。尤其是仅20年来,住房拥有率始终徘徊在63%至 69%之间。由于当前次贷风波的影响,部分住户因无法获得住房抵押贷款而转向了租赁市场。使得住房拥有率下降,对于租赁的需求上升。而租金方面,相对于国内市场,也要高出很多,相当于国内的两倍多,优势显而易见。

第五,出色的美式教育。福布斯世界学校排行榜,20所学校其中17所来自美国。美国是世界上教育质量最高的国家之一,有很多世界著名的大学,其涵盖的课程数量和范围也非常惊人。而且美国高等教育对个人的职业发展有很大的帮助。

优势这么多,但是还有很多华人对于赴美购房还是充满疑问。

比如,只有美国公民才能在美国买房吗?其实,即使你不是美国公民或没有美国绿卡,也依然能在美国买房。不过需要提供一个个人纳税人识别号码,这是国税局核发给外籍人士和其他需申报联邦税,但不符合取得社会安全码资格的人,用于处理税表的号码。ITIN号码一般由美国国内收入署(IRS)或者由IRS授权的专业会计师颁发。申请时,你需要填写一份W-7表格,包括有效的申请理由。根据您的国籍,您也可能被要求提供经过公证的身份证明或外籍人士身份证明。如:护照、签证、驾照等。

还有,在美国,有没有什么类型的房产我不能购买?在美国你可以购买家庭住宅、公寓房、双层住宅、三层住宅、四层住宅以及连栋房屋。但住房合作社或者合作住宅往往规定禁止外籍人购买。这是因为合作住宅通常要求购房者在美国本土有收入证明,并且要求大部分购房者资产在美国境内。

当然,还有很多的购房者并不了解美国的楼市,所以对于如何挑选适合自己的区域也存在盲区。其实,有些人想在离家近一些的州购房,有些人则想去比较暖和气候宜人的州购房。然而中国购房者则集中在:美国东西海岸的沿海地区。根据全国房地产代理商协会调查显示,35%中国在美国的购房者选择在加利佛尼亚州购房。其他受关注度高的州包括:华盛顿州(8%)、纽约州(7%)、马萨诸塞州(6%)、伊利诺伊州(4%)和德克萨斯州(4%)。

值得注意的是,除房价之外,买房通常还需要支付律师费、产权保险、产权登记费和首期地产税等。总计约为总交易金额的1%-2.25%。 例如,如果购买了一百万美金的房子,需额外交一到两万美金左右。

(综编自嘉丰瑞德、广州日报)

 

在美国买房如何讨价还价

        在美国买房,需要买方出具一份叫offer的书面合同,将自己愿意购买的价格和其他条件写在白纸黑字上,以便与卖方讨价还价。那么,出价多少才合适呢?是不是越低越好呢?看看下面这个例子吧。

有对夫妇喜欢上一个标价32万美元的房子,看了两次之后决定购买,但出价时犹豫了很久,最后决定只出29万美元,他们虽不指望这个价格能够成交,但在他们看来,价格给低一点,卖方的降价空间肯定就会大一些,这样就能以最好的价格成交。结果呢?反馈回来的信息是,一分钱不降,仍售32万美元。卖方经纪人在回复时还附上不降价的原因:买方收到这个出价实在太震惊了,居然少了3万美元之巨,而这个房子刚上市还不到一周…….这是刚刚发生的真事。我明白卖方经纪人的意思,卖方看到这个出价,很不高兴,所以不认真对待,连还价都懒得去还了。

这说明买方完全误判了卖方心理。中国人在美国买房,常因文化背景迥异而感觉“水土不服”。如上例,虽然我十分清楚那对夫妇在出价时并无任何不尊重卖方的意思,但他们没意识到,出价太低确实有可能损害到卖方尊严,由此导致的不爽极可能使交易泡汤。买房谁不想拣个便宜?这是可以理解的,所有买方都希望成交价越低越好,可是,房产买卖行业流行一句话叫Market is smart(市场是聪明的)!换句话说,别指望天上掉馅饼。出价太低极可能事与愿违,价格不但降不下来,反而多多少少可能得罪卖方,最终与目标失之交臂。所以呢,随时准备以合理价买下房子才是一个应有的好心态。

那么,购房时究竟应该怎样讨价还价呢?

首先,要彻底摸清当前房地产的市场情况,几年前次贷危机发生时的购房经验,显然眼下已不再适用。美国各地区的市场情况也有很大的不同,在有些城市,出价非得比挂牌价高才有可能成交;而我们这里,目前成交价通常还是可以比挂牌价格低一些,就2015年以来的成交纪录来看,总体大约低2-3%左右,最新趋势是成交价与挂牌价的差距越来越小。低过10%已经非常罕见,只有那些在市场上挂牌很长时间(比如1年以上)未能售出的物业,才有可能大幅砍价成交。上市时间越短,成交价与挂牌价越接近。但这也不是绝对的,有些长期未出售的房屋可能挂牌时市场状况不太好,经过1年半载突然房屋库存减少,需求增加,那么长期未出售的房子一样可能不降价,甚至涨价。有时候,卖方还会采用逆向思维方式挂牌,也就是说,故意让挂牌价低于合理市场价,以招揽多个客人同时竞争,这样不仅成交速度极快,成交价甚至比挂牌价还要高出许多。假如遇到这种情形还出老招,自然就会碰壁。

其次,了解卖方是否急于出售。有些房子在挂牌时就空置出来了,这说明卖方非卖不可,而且越快越好,遇这种类型砍价要容易一些;有些房主仍住在房子里面,早早挂牌可能只为卖个好价钱,遇这种就很不好谈,特别是那些主动要求延期过户的卖方,说明他们并不急于出售,正期望着等来更高更好的offer。如购买的是纯投资房,租客仍住在其中的,卖方通常也不会是着急出售的,反正每月都有现金流入,有什么可急的呢?遇到这种情况,只能好好分析财务状况,看看可接受的投资回报率是多少,并以此作为谈价的依据。

再次,要适当学习心理学,掌握讨价还价的心理技巧。讨价还价不是一桩易事,这个过程会让双方都感觉紧张。如果买卖双方彼此尊重,愉快谈价,成交的可能性就大。关于出价过低的例子,这几年我们也遇到过好几起了,卖方的普遍反应是直接拒绝,不予理睬;有些会回复一份counter offer,价格只降几百美元,大意是既然你不认真出价,我也同你开个玩笑。一旦出现这种情形,买卖基本就没戏了。记得几年前,公司老板给我们讲过这样一个故事。有个卖房人非常喜欢玫瑰花,屋前屋后都种满了玫瑰,他先后收到两个offer,全都拒绝了。后来又有一个买房人去看房时见到玫瑰花就面露喜色,巧遇卖方在家,于是两人就聊了起来,原来两人都是玫瑰迷。之后这人也下了offer,价格比之前的offer还要低,出人意料的是,卖房人痛快地答应了,他说,有人会好好照料我的玫瑰花,我放心了。在老头看来,喜欢玫瑰花,就是对他最好的尊重,重要性甚至超过钱的数额。

除此之外,如果买方非常想买,不妨稍微出个高点的价格,要知道每个房子都是独一无二的,完全相同的两个房子是没有的,如果因为一点点钱就失去自己非常喜欢的独特房子,多半会后悔莫及。

以下是我随意找的几个最近1年成交的房子,大家可以比较下挂牌价和成交价的差别:

例1:成交价与挂牌价一致,都是171900美元,市场停留时间为207天。

在美国买房如何讨价还价 - Shaney - 仙妮的小木屋

 

例2:挂牌价179900美元,成交价175000美元,市场停留时间为25天。

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例3:挂牌价320000美元,成交价323000美元,停留市场时间135天。

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例4:挂牌价324900美元,成交价314000美元,停留市场时间199天。

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例5:挂牌价与成交价一致,都是324900美元,市场停留时间8天。

在美国买房如何讨价还价 - Shaney - 仙妮的小木屋

在美国买房贷款介绍

  我来美国已经有很长一段时间了,现在在美国的一家银行专门做房地产的信贷业务,我接待过很多中国客户,我发现对于在美国贷款的概念中,大家还是有很多误区。我将在这里给大家做一下详细的解答,以及对于那些想在美国投资房地产的这方面给一些建议。我还会讲一下现在房地产的行情,利率以及所需的费用,比如房产税,如果大家有什么问题可以发站内信给我,我随时给你们回复^_^ 还有如果需要买房子,我也可以帮助给大家发一下现在美国全国比较好的房子的图片,大家可以大概参谋一下。

好了 言归正传,首先,在美国贷款,一定要有社会安全号码(SSN),一定要有信用分数,最低可以贷款的信用分数是不能低于620分的,如果你在620分数以上,贷款基本上是没有问题的。同时呢,你的信用分数又和你的房屋保险税和贷款利率挂钩,信用分数约高,你的房屋保险费用和利率就越低。在美国一般房贷是你收入的1/3,如果你有其他债务,比如你有车贷或者上学贷款,总共加起来,最高极限不能超过你总收入的45%,这样银行才会同意贷款给你。

贷款来源可以把贷款分成四种,一般性贷款(Conventional),低收入政府补助贷款(FHA),和美国退伍军人贷款(VA),农村住房服务局补助贷款(USDA),还有另一种就是大额贷款(Jumbo Loan)。
同时呢,对于第一次在美国买房的买家,城市,县和州会给不同的补助津贴项目(Grants Program)($5000-$10000),要看你具体在哪里买房子,这些政府给的补助金会帮助你交付你买房子的成交费用。在你得到这些补助金之前,你要参加一些网上房地产课程,大概$8课程费 (只有上完这些课程,才可以得到补助金,大概几天就可以上完)当然对于成交费用,大部分的情况下,卖家是可以帮你支付一部分,这要看你的房产经济人怎么和他们进行协商的。还有就是大部分都是贷款30年,也可以贷款15年,也可以尽早还完,一切都可以根据你自己的需求来定。

1 Conventional贷款,首付最低要付房价的5%,政府规定的房屋保险相对于FHA贷款要低很多,并且会根据你偿还到20%的房价后,自动消失,就不用再继续付房屋保险了。如果在一开始,买房的时候,你选择首付 付给房价的20%,这样将不会收取房屋保险费用。省了一大笔费用($5000-$8000)。对于房屋保险费用,你可以选择一次性在过户那天交清,或者选择每个月偿还。还有一种是你可以选择让你贷款的银行帮你支付,但是你要承担相对较高的利率。目前美国房地产利率很低,Conventional Loan的利率在3.5%-4.5% 之间徘徊

2 FHA贷款,首付最低要付房价的3.5%,政府规定的房屋保险相对较高,不但需要每个月偿还,在过户的时候还要交另外一笔(Up front fee)。但是利率相对较低。目前在3%-3.875% 徘徊

3 VA贷款,就是美国退伍军人贷款,我觉得这个咱们大部分中国人都不需要,不过这个美国政府给了很多很好的福利,比如可以不用交首付,可以100%贷款,并且很多项其他的费用都是减免的。而且利率超低,哈哈。我发现了,在美国,给政府工作,就会有很多福利。

4 USDA 农村住房服务局补助贷款,这个我觉得也是一个很好的选择。当然了这一类的房子比较偏僻,在人烟比价稀少的地方,也是可以不用交首付,100%贷款,并且呢,这边的房子相对来说价格较低。利率同样比Conventioanl 贷款低。

我个人认为,在你买房子之前,如果你打算贷款,有必要先找贷款经纪人,之后你有了一个大概了解自己可以支付多少钱的房子,每个月的月供是多少,这样你再会见你的房地产经纪人,根据你的需求给你找在你可承受价格的范围内,地毯式搜索房子。

在会见你的贷款经纪人之前,一定要准备好你的收入税单,银行的账户开的存款证明,贷款申请表一定要如实填写,并将所有文件准备好,比如30天之内的工资单,两年的W-2, 最近三个月的银行清单,等等。如果没有W-2,要提供两年的税单。贷款员收到你的申请表后,要在三天内给你一份过户费预估表(Good Faith Estimate, GFE),事先告诉你借这笔贷款你最终要花多少钱。许多初次贷款的人在看到30年总共还款额是贷款额的两到三倍时,都大一惊。有人不理解为什么过户费预估表上会有两个利率,一个低,一个高。低的那个是利率(Interest Rate),高的那个是年百分率(Annual Percentage Rate, APR)。年百分率是利率加上所有与贷款有关的开销后算出来的,更能体现贷款的真实利率。所以在比较两家银行贷款利率时,应该比谁的年百分率低。

现在说实话,美国的利率很低,对于Conventional贷款,比较划算

与贷款有关的开销包括以下费用:
(以下费用会根据你所在的州和县或者城市有不同程度的浮动)
手续费(Loan Origination Fee): 一般是贷款额的1%

点数(Discount Point):一个点是贷款额的1%,一个点可降低利率0.25%

房屋估价费(Appraisal Fee): $250-$500,房价约高,收费越贵。

信用报告费(Credit Report): $20-60$

处理费(Processing Fee):$200-$500

纳税服务费(Tax Service Fee): $50-$100

洪水证明费(Flood Certificate): $10-$20

审批费 (Underwriting Fee): $200-$500

文件准备费(Document Preparation) $200-$500

选定贷款公司后,首先要填一份贷款申请表(Uniform Residential Loan Application)。贷款申请表有五页纸,包括以下内容。

1.贷款种类和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)

2.房地产信息和贷款的目的(Property Information and Purpose of Loan)

3.贷款人情况(Borrower Information)

4.工作情况(Employment Information)

5.月收入和支出(Monthly Income and Housing Expense Information)

6.财产与欠债(Assets and Liabilities)

7.房地产交易细节(Details of Transaction)

买主递交贷款申请后,贷款公司或银行会请估价师给房屋估价(Appraisal)。在报价合同中,可以附上房屋估价(Appraisal Contingency)和贷款批准(Financial Contingency)两项附加条款。条款的有效期一般是15天。但由于次级贷款的影响,银行比较挑剔,出现房屋估价低于合同售价的情况,影响到贷款的批准。为安全起见,可把贷款批准附加条款有效期增加到20天。
如果房屋估价低于合同售价,买主要在房屋估价附加条款有效期内向卖主递交买主房屋估价通知书(Buyer Appraisal Notice)并附上房屋估价报告,要求卖主把合同售价降到房屋估价。如果买主没有在有效期内向卖主递交通知,房屋估价附加条款仍然延续,除非卖主书面通知买主,房屋估价附加条款有效期到了,应该取消了。如果买主在接到通知后三天之内还不向卖主递交买主房屋估价通知书,房屋估价附加条款在第三天晚上9点就正式取消了。买主要在贷款批准附加条款有效期内向卖主递交取消贷款批准附加条款的通知书(Financial Notices)。如果买主没有在有效期内向卖主递交通知,贷款批准附加条款继续延续。这时卖主有权宣布取消合同,如买主在三天之内不做答复,合同在第三天晚上9:00就取消了。如果买主不愿失去房子,必须补交取消贷款批准附加条款的通知书。如果买主在贷款批准附加条款有效期内收到拒绝贷款申请的书面通知,只要把通知寄一份给卖主,合同就取消了。
贷款批准后买主还要锁定利率(Rate Lock-In)。利率锁定期有30天,45天,60天或更长。时间越长,利率越高。一般在过户前30天内锁定。
贷款额上限是由贷款人的经济状况决定的,能不能贷到款或利率好坏是由贷款人的信用分(Credit Score)决定的。

贷款种类有二百多种,但大多是从两个基本类型衍生出来的:浮动利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)或固定利率(Fixed Rate Mortgage)。

-浮动利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)贷款的开始利率比固定利率贷款低,以后的利率会随着一个指数(Index)而浮动。开始浮动的年限和浮动的幅度事先都有规定。

-常见固定利率(Fixed Rate Mortgage)贷款有15年或30年的。
过户日期(Settlement Date)可订在合同生效后的30天到45天。计算机自动化大大缩短了贷款审批的时间,使30天或更短时间过户成为现实。一些银行没收的房子明确规定30天之内过户。
贷款预审批准书内容包括贷款种类(Program),头款额(Down Payment),贷款额(Loan Amount),利率(Interest Rate)。它还会有以下的字样:该预审批准书的依据是已核实的买主信用史(credit history),经济状况(Financial Information)和职业史(Employment History)。贷款的最终批准还有待于认可的房地产合同(Ratified Contract)和房屋估价(Appraisal)。

还要说一下,如果你是买房子,作为投资(比如租出去),那么首付不得低于房价的20% 。

我个人认为,想在美国贷款买房子,是一件很容易的事情,只要你保持良好的信用记录,没有很多债务,基本都能贷款买房子。

房产交易成本中美对比   

       上个月,我父母原先在国内居住的一套房子终于卖了。当我看到《房产交易纳税申报表》时,着实吓了一跳,98万人民币卖掉的房子,虽持有它已有14年,要交纳的营业税和各种附加税仍然高达37632.59元;个人所得税为9864.26元,合计下来卖方要承担的税就高达47496.85元;买方要交的则是契税,也高达29597.79元,再加上产权登记费双方合计1198.8元(是不是还有别的费用不清楚),不含中介费的交易总成本就达到了78293.44元,占成交价98万元的7.98%。由于国内习惯由买方承担所有费用,所以在国内买套房子,如果加上中介费2%,买方的实际交易成本差不多高达交易价格的10%。
好奇心让我想对比下美国房产的交易成本,于是,我找出来一个与上面成交价98万人民币接近的美国房子,这个房子的成交价是16.8万美元,折合人民币差不多107万吧,卖方承担的交易费用为405美元(不含中介费),买方承担的交易费用为733.20美元;总费用合计为1138.2美元,占成交价16.8万美元的0.6775%;且没有任何与交易相关的税(至少密苏里州如此,其他州情况不清楚)。如果算上卖方支付的中介费6%,买卖双方的实际交易总成本为6.6775%,其中买方只承担了0.436%,卖方承担6.2415%。
由此看来,中美的房产交易成本及其明细构成还是有很大差别的,中国的税收在交易成本中占的比例实在太大了,而在美国,交易成本主要构成则是经纪人的佣金服务费。不知这个数字的对比,是否也反映出两个不同社会中,政府和民间组织各自所扮演的不同角色呢?

 

中国人美国买房的一些数据

转载,请辩证的看待此新闻。

来自美国全国房地产经纪人协会最新发布的最新数据显示,海外买家用于在美国买房的每1美元中,就有24美分出自中国人。而中国人在截至3月的一年间,共计花费220亿美元在美国买房,环比增长72%,超过所有外国客户群体。

中国人去美国买房子这么火,真得可以大赚吗?或者真的可以投资移民吗?美国房子真的便宜吗?九哥来带你一探究竟。

1、赴美购房 7成人是亏的

在美国炒房的成本很高。首先,地产商在确认购房者本人入住后,才会办理产权出售手续。业主入住一段时间后才可以出租或再卖,一般是一至两年。而且,购房之后不允许让房屋空置,否则业主会被要求缴纳费用雇用公司管理。如果把房子委托给当地房地产管理公司出租,还要被收取至少3%的租金手续费。

某移民投资公司总经理总结认为:“到美国买楼的中国人,应该说赚的少,亏的多,七成亏了。”

2、在美国买房必须请律师

除了请中介,美国买房子必须请律师,光律师的各项收费加起来就有好几千美元。

另外,当地政府也要趁机收一笔钱,什么税务服务费、贷款税加起来,又是两三千美元。

有统计称,交易时,购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等,一般累计占房价的3%至5%。

3、买房便宜养房难

美国真正恐怖的还是后续的房产税、房屋保险等一系列费用。有人形容这是无底洞。

例如仅仅一套30万美元的房屋,每年要缴税4000美元左右,管理费、维修费和其他杂费一年也要上千美元。

而且,购房之后不允许让房屋空置,否则业主会被要求缴纳费用雇用公司管理。如果把房子委托给当地房地产管理公司出租,还要被收取至少3%的租金手续费。

4、用投资房产移民也没那么容易

据《2012年中国购房者海外购房趋势报告》,43%的受调查者称移民是海外置业的主要目的。

许多中国买家也正是通过美国政府的EB-5投资移民项目购买房产,该项目被认为是拿到绿卡的快捷途径。在美国当投资移民一般要求投资人必须要亲自管理投资项目,并且还得直接创造10个就业机会。

买房和移民其实没有什么必然联系。而且,假如投资项目失败或者无法证明自己的项目直接或者间接提供了10个工作机会,绿卡也就和投资一起鸡飞蛋打了。

5、想用美国房地产市场洗钱,其实很难

美国法律对洗钱防范严厉,在美国买房洗钱有可能,但操作困难。

美国有严苛的反洗钱法。银行存取现金凡是金额一次超过一万是必须要报备FBI反洗钱调查组的。即便变通的“每天存取九千,连存数个月”这种擦边球也不行,这种大额度的现金转移,如果不能说清来源用途,被查到了一定会以洗钱罪名法办。前“台湾总统”陈水扁儿子陈致中就曾因洗钱罪,在纽约购买的豪华公寓被美国政府拍卖。

6、不在美国工作的外国人很多时候只能全款买房

来自NAR的数据表明,将近70%的中国买房者都是现金付款。

原因在于对于不在美国工作的外国人来说,除非在美国银行有巨额投资存款或用已有房屋做抵押贷款,否则只能用全款买房。

美国大农场说不定是个不错的选择!

大多数有土地情结的中国人,都喜欢拥有一片属于自己的天地,养点动物,挖个池塘,种点蔬菜,过过乡间田园的悠闲生活。这个梦想目前在中国很难实现,于是许多人漂洋过海来美国当地主。黄先生是广东人,住在旧金山,因喜欢钓鱼,想来密苏里州买个带湖的农场,作为全家人和朋友们休闲娱乐的度假基地。10天前,他独自开车来到春田寻找他的梦中家园,终于在距离春田10分钟左右的近郊发现了下面这个农场,并花53万美元买下了它。
这个农场其实也是个养马场、大庄园,有自己的大门,面积有50英亩(约300亩),农场东面和南面都临大路,交通十分方便。

美国大农场 中国人的最爱 - Shaney - 仙妮的小木屋

农场地势十分平缓,上面除了一幢大别墅外,还有许多与马有关的建筑物,其中一幢建筑是之前男主人的兽医诊所,可以给马看病。

美国大农场 中国人的最爱 - Shaney - 仙妮的小木屋
 最让人眼馋的是这个3英亩的小湖,里面有大量的鲈鱼、鲶鱼等。走出门就可以划船钓鱼,这是什么感觉啊?
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农场原先的女主人是个训马师,也教人学骑马,圈起来的地方就是供马热身的场所。

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大别墅是全砖外墙,3车库,4房3.5浴,1年地税只有3259美元。

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有水的地方才有灵气,这个湖还不止有灵气
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整个湖的岸边上都长满了黑莓,听过去的女主人说,每年收获季节,黑莓多得不得了,他们摘不完,就让邻居来摘,邻居摘剩下的,他们还可以酿酒

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下图中那个小小的土坡北面是个家庭射击场,可以练习打靶

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次卧

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这是次卧通向阁楼的通道

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正餐厅

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主卧室也有大壁炉

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地下室保持着自然原始的味道,可作健身房或娱乐室

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这个农场上还有一条小溪流横穿而过,有种植牧草的大草场,黄先生说买下后他要养羊、养马、养羊驼……还要投资兴建一条飞机跑道,买架小飞机在旧金山和春田两地来回奔波。各位想搭飞机、想体验黄氏庄园生活的可以提前报名了,呵呵…….

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评论 5

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  1. #1

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    manicure2年前 (2017-04-09)回复